△앵커: 먼저 부회장님께서 디벨로퍼로 활동을 하고 계신다고 들었습니다. 이 디벨로퍼가 정확히 어떤 일을 하는 사람인가요?
▲김동기 부회장: 한마디로 부동산개발사업에 있어서 오케스트라의 지휘자 같은 역할을 하고 있습니다. 현재 대한민국은 시공사가 건축 분양을 책임지던 시대에서 디벨로퍼 시대의 전환을 맞고 있습니다. 부동산 개발의 모든 진행 과정을 기획하고 이끌어가는 디벨로퍼는 개발의 처음부터 끝까지 모든 것을 책임지는 총사령관의 역할을 합니다. 의뢰인의 부동산을 어떤 형태로 개발할지 부동산 상품을 기획해서 설계, 인허가, 시공사 선정, 시행 관리, 개발 자금 조달 그리고 마케팅 및 분양 그리고 완공 후 유지 보수 운영에 이르기까지 설계, 금융, 신탁, 마케팅, 시공 관련 전 분야에서 디벨로퍼의 아이디어와 의사 결정이 전체 사업을 움직이게 됩니다. 이것이 바로 부동산 디벨로퍼인데요. 일본의 롯폰기 힐스를 개발한 모리 미노루 그리고 두바이 기적을 만든 셰이크 모하메드, 미국의 제45대 대통령, 우리가 잘 아는 도널드 트럼프까지 부동산 자체의 가치를 창출한 것은 물론 도시 가치까지 바꾸어가는 것, 그것이 바로 디벨로퍼입니다.
△앵커: 먼저 전체적인 부동산의 흐름을 저희가 먼저 여쭤봐야 할 것 같은데요. 전국의 상황 그리고 광주의 전남의 상황이 각각 어떤지 먼저 소개를 해 주시죠.
▲김동기: 한마디로 금리 공포에 집값이 하락되면서 거래들이 절벽에 부딪히고 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙는 빙하기의 초입이 아닌가 싶습니다. 국토교통부가 발표한 전국 주택 매매 거래량을 보면 3만 9,600건으로 지난 2013년 7월 이후로 9년 만에 처음 4만 건 아래로 하락했습니다. 전년 동월 8만 8,937건보다 55.5% 감소한 거래 절벽이 심화되고 있는 상황을 보여주고 있습니다. 전월세 거래량은 신고일 기준으로 총 21만 903건으로 나타나고 있고요. 이 중 1월부터 7월 사이에 거래 비중이 51.5%를 차지하고 있어서 고금리에 대한 전세 월세화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 그리고 기준 금리 인상과 집값의 추가 하락 전망에 매수자들이 관망세를 유지하고 있는 점에서 지역 부동산 시장 역시 차갑게 얼어붙는 게 아닌가 보입니다.
그리고 전국 주요 도시 아파트 가격이 떨어지는 상황 속에서도 우리 광주 지역은 지난해 4.48%나 오르는 등 상승세를 약간 이어왔습니다. 그렇지만 침체된 부동산, 국내 부동산 시장 상황을 더 이상 버티지 못하고 하락으로 이어지고 있습니다. 특히 광주에 올해 입주 물량이 또 걱정입니다. 전체적으로 1만 4,347세대가 입주 물량 예정으로 잡혀 있는데 8월 이후 물량이 8,043세대에 이르고 있습니다. 또 이것들은 지난 2019년 이후 대대적으로 재개발 재건축 등이 광주 지역에서 이루어졌기 때문에 이런 현상이 나타난 것으로 보이고요. 그다음에 부동산 거래는 반면에 한 30% 정도 떨어진 거로 보입니다. 여기에다가 또 지난 6월달에 광주가 조정 대상 지역에서 해제되지 못한 점이 거래 절벽을 심화시키는 한 요인으로 보이고 있습니다.
△앵커: 그러니까 전국이나 우리 지역이나 모두 부동산 시장이 그렇게 좋지는 않은 상황인 건데 사실 부동산 대책이 자주 바뀌다 보니까 시민 분들이 좀 혼란스러워하시는 부분도 있습니다. 윤석열 정부의 부동산 정책을 어떻게 정리할 수 있을까요?
▲김동기: 지난 정부는 한마디로 공공 주도형 서민 주택 정책으로 본다면 윤석열 정부는 공공이 지원해 주고 민간 주도형 주택 공급 정책이라고 볼 수 있습니다. 즉 지난 정부에서 규제를 통해서 수요를 억제하는 정책을 폈다면 지금 윤석열 정부는 공급을 확대하고 규제를 완화하는 정책으로 키워드를 잡은 것 같습니다. 그래서 대표적으로는 첫 번째, 도심 공급을 확대하겠다, 그리고 주거 환경을 혁신하고 안전을 강화하겠다. 그리고 세 번째로는 공급의 시차를 단축시키겠다. 그리고 주거 사다리를 복귀시키겠다, 그리고 주택 품질을 제고시키겠다, 이런 형태로 큰 키워드를 잡은 것 같습니다.
△앵커: 윤석열 정부가 임기 첫 부동산 정책을 발표했습니다. 270만 호 주택 공급 계획이 담긴 이른바 8.16 부동산 대책을 발표했는데 어떤 점에 주목을 하셨을까요?
▲김동기: 두 가지로 도심 지역에서는 재개발, 재건축, 소규모 정비 사업 및 도심 복합 개발 사업 이런 것들을 주로 민간 주도로 하겠다 그리고 공공은 지원해 주겠다 이런 형태이고요. 그다음에 신도시 계획에 있어서는 공공이 주도적으로 하겠다는 그런 건데요. 총 270만 호를 5년 내에 공급하겠다는 계획입니다. 그런데 구체적으로 보면 서울에서 한 50만 호를 포함한 수도권에서 158만 호 그리고 비수도권에서 112만 호, 그렇게 해서 112만 호는 수요가 많은 지방 대도시에 52만 호 그리고 8개 도에서 60만 호 이렇게 해서 총 270만 호를 공급하는데 이 물량은 역대 정부 중에서 최다 물량입니다. 예를 들면 박근혜 정부 때 45만 호 그리고 이명박 정부 때 35만 7,000호 그리고 노무현 정부 때 36만 3,000호가 공급됐었습니다. 구체적으로 우리 8.16 대책의 내용들을 요점만 보면 눈에 띄는 점이 도심 공급 확대 측면에서 신규 정비 구역을 확대한다는 겁니다. 이것은 정비 구역의 지정 기간을 단축시켜서, 5년에서 2년 단축시켜서 규제를 완화하면서 정비 구역을 확대하고 그다음에 재건축에 대한 부담금을 면제금을 상향하고 그다음에 공공 사업장에 대해서는 감면도를 도입하고 그렇게 해서 구체적인 재건축 초과 이익환수법도 9월 말경에 이렇게 개정안을 발의할 계획이고요. 안전 진단 부분에 있어서는 구조 안전성에 대한 비중을 좀 과거에 50%에서 30%나 40% 정도로 하향시키고 나머지 부분은 주거 환경이나 그다음에 설비, 노후도 부분을 배점을 상향시키는 부분으로 하고 있는 것 같습니다.
그리고 가장 중요한 것은 민간 주도로 하다 보니까 민간 도심 복합 사업이 있는데요. 2022년 12월경에 도심 복합 개발법을 제정해서 총 20만 호를 공급하겠다는 계획인데요. 이게 이제 그리고 한편으로는 또 도심 내 정비 사업에 대해서 투명성을 강화하기 위해서 기존의 전체 토지 3분의 1을 신탁사가 확보해야 하는데 신탁사가 국공립 제한분 3분의 1만 확보할 수 있도록 신탁사를 참여시켰고요. 그다음에 신탁사가 참여한 사업장은 통합체를 함으로써 투명성을 유지했습니다. 그리고 주민과 신탁사가 표준 계약서를 작성하도록 하면서 현재 조합 형태로 운영하고 있던 것들이 조금 더 투명해지는 그런 내용을 담고 있습니다. 아울러서 주거 환경 혁신 및 안전 공급 부분에서 신규 택지를 한 15만 호 정도 이렇게 발굴해서 10월부터 순차적으로 발표하겠다 이런 계획이 있고요. 또 GTX 노선이나 이런 부분에서 조기 착공을 하겠다는 부분도 있습니다.
또 아울러서 공급 시차를 단축했다는 부분이 있는데요. 민간 도시 개발 사업에 있어서 전체적으로 통합 심의를 하겠다. 예를 들어서 과거에 통합 심의가 미도입되었거나 임의 규정이 있다거나 이런 경우는 공공 정비나 일반 주택 사업 같은 경우는 아예 의무화로 규정 박으면서 통합 심의로 의무화시켜 버리고 그다음에 중복적인 행정 절차 이런 것을 통합해서 공급 기간을 단축시켜 드리겠다, 이런 것들이 있습니다. 그리고 집값이 만약에 상승했을 때 과거에는 수요를 억제하는 정책, 규제를 폈는데 집값이 상승했을 경우에 신규 공급을 활성화시켜서 거기에 대응하겠다는 정책이 눈에 띕니다.
또 아울러 주거가 끊어지는, 사다리는 복원하는 데 있어서는 청년 원가 주택이라든가 그다음에 역세권 첫 집, 이런 것들을 통합 브랜드화시켜서 공급하겠다, 이걸 한 50만 호 정도 공급하는데 연내 3,000호 정도를 사전 청약을 받고 그다음에 시세 대비 건설 원가 수준 한 70% 정도를 공급하고 40년 정도, 생애 최초 주택 40년 정도 모기지를 적용해서 혜택을 줄 수 있도록 하고 있는 것 같습니다. 그리고 내 집 마련 리츠 같은 걸 통해서 초기에 분양가의 절반 정도를 보증금을 내고 10년 살다가 10년 후에 감정가, 분양 전환 시점에서는 감정가로 이제 납부할 수 있도록 그렇게 10년 동안 우선 살 수 있도록 혜택을 주는 그런 제도도 있고요.
그다음에 품질 제고 측면을 또 고려했습니다. 이 부분에서 층간 소음 문제가 대두가 되는데요. 이 부분에서는 현재 4등급으로 되어 있던 것들을 좀 더 상향을 검토하고 있고 그다음에 경량인 경우에 58데시벨인가요? 중량인 경우 50데시벨 이런 데 경중량 포함해서 48데시벨 정도로 데시벨을 낮추는 작업을 하고 있고 만약에 이걸 낮췄을 때 바닥 두께가 두꺼워지는데 이것에 대한 것은, 그렇다면 용적률을 손해 볼 수 있잖아요? 그런 부분들은 이제 높이 제한을 안 해 줌으로써 해결할 수 있는 그런 방법을 찾고 있고요. 나머지는 이제.
△앵커: 그러니까 규제 완화를 통해서, 공급 확대를 하기 위해서 다양한 정책을 실현하겠다, 이런 뜻으로 해석이 되는데. 그리고 부회장님께서 보시기에 8.16 부동산 대책의 아쉬운 점은 어떤 게 있을까요?
▲김동기: 그럼에도 불구하고 아쉬운 점이 꽤 있습니다. 왜냐하면, 정부의 정책이 큰 방향성 면에서는 참 잘 된 것 같아요. 왜 그러냐면 6월부터 설문조사도 하고 그다음에 빅데이터도 7월달에 하고 모니터링도 하고 주거 혁신 위원회라는 걸 만들어서, 공급 혁신 위원회 만들어서 민간 부분을 몇 곳만 참여시키고, 장관 주재로. 여러 가지를 했습니다. 방향성과 공급 계획은 있는데 어디에 얼마나 언제쯤 할 것인가가 구체적으로 없는 것 같아요. 그다음에 270만 호라는 물량이 전체적으로 입주 물량이 아니고 인허가 물량인데 이 인허가도 단축시키는 것들이 많거든요. 그리고 이제 법 개정을 필요로 하는 것들이 많습니다. 그러다 보니까 이런 부분들이 현재 또 특히나 도심지 정비 사업 같은 경우는 52만 호가 잡혀 있는데 주민 동의를 필요로 하는 경우가 있습니다. 이런 것들이 불투명해진다. 그다음에 구조 안전성 평가 부분에서 아까 30%, 40% 정도 낮췄다고 해도 좀 더 낮춰줘야만 이게 재건축이 좀 더 활성화되지 않나 이렇게 보이고요. 그다음에 2006년도에 도입됐지만 수차례 부당 가격 논란으로 해서 한 번도 시행된 적이 없는 재건축 초과 이익 환수 제도, 이것을 이제 올해부터 적용하게 돼 있는데 이것에 대해서는 지금 이제 국회에서 실질적으로 정책은 있지만 정책 방향과 별개로 여야 합의를 통해서 입법이 되어야 하는 부분, 이런 부분이 남아 있습니다. 그 외에도 여러 가지 있지만 나머지는 생략하도록 하겠습니다.
△앵커: 오늘은 한국부동산개발협회 김동기 부회장과 함께 윤석열 정부의 부동산 정책 짚어봤습니다. 오늘 함께해 주셔서 고맙습니다.
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