한국은행에 따르면 국제통화기금(IMF) 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 Z-스코어 지수(Z-score index)를 국내에서 산출한 결과, 2021년 2분기가 1.5로 최근 10년 동안 가장 높았습니다.
Z-스코어 지수는 주택가격의 고평가 내지 저평가 정도를 종합적으로 보여주는 지표입니다.
구체적으로 가격소득비율(PIR·Price Income Ratio)과 가격임대료비율(PRR·Price to Rent Ratio), 주택관련 대출금리 등 세 지표를 각각 표준화(기간 중 평균=0, 표준편차=1)한 뒤 시점별로 세 지표의 평균값을 산출합니다.
예를 들어 PIR은 10배, 대출금리는 5%일 때 각각의 지표는 서로 다른 단위나 크기를 가지는 만큼 이를 표준화해 평균을 0으로 둔 뒤 지수의 움직임을 통해 주택가격의 고평가 여부를 판단하는 것입니다.
지수가 0보다 높으면 장기평균에 비해 고평가, 0보다 낮으면 저평가돼 있다는 의미입니다.
구체적으로 한은은 2012년 1분기부터 지난해 2분기까지 KB부동산 제공 전국 가구 PIR(소득 3분위)과 PRR, 예금은행 주택담보대출 금리를 이용해 지수를 산출했습니다.
그 결과 Z-스코어 지수는 지난 2012년 1분기 -1.3 등 마이너스를 나타내다가 2016년 2분기(0.1) 플러스로 전환, 장기평균인 0을 상회했습니다.
이후 2019년 2분기 0.2까지 낮은 수준을 나타내다가 2019년 3분기 0.4, 4분기 0.7 등으로 상승했습니다.
지수는 2020년 2분기 0.7에서 3분기 1로 올라선 뒤 4분기 1.2, 2021년 1분기 1.3, 2분기 1.5로 조사기간 중 고점을 찍었습니다.
다만 3분기에 1.4로 하락 전환한 뒤 4분기 1.4, 지난해 1분기 1.1에 이어 2분기에는 0.8까지 내려왔습니다.
주택가격 수준을 종합적으로 평가하는 Z-스코어 지수가 2021년 2분기 정점을 찍었다는 것은 당시 주택가격 고평가 정도가 가장 높았다는 것을 의미합니다.
다만 이후 한국은행의 잇따른 기준금리 인상으로 Z-스코어 지수의 세부 항목 중 하나인 주택담보대출 금리가 마이너스로 돌아서면서 전체 지수는 하락세를 나타내고 있습니다.
Z-스코어 지수가 가장 높았던 2021년 2분기 지수 세부 항목별로 살펴보면 PIR은 2.1, PRR은 1.4, 대출금리는 1로 분석됐습니다.
반면 지난해 2분기의 경우 PIR는 2.1로 같았고, PRR는 1.3으로 소폭 낮아졌지만 대출금리 지수가 -1.1로 계산돼 전체 지수를 끌어내렸습니다.
실제 한은이 집계한 예금은행 주택담보대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 2021년 2분기에는 2.72%였지만, 3분기 2.90%, 4분기 3.47%, 2022년 1분기 3.86%, 2분기 3.95%, 3분기 4.43%까지 치솟았습니다.
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